“16.5万跌到9.5万，一套房蒸发几百万”——这几天，崇文门房价腰斩的消息刷爆了朋友圈。 我专门跑到崇文门片区，找了三个中介、问了五个业主，结果发现，网传的“暴跌”，水分比想象中大多了。
先说个事实：16.5万那套，是黄金楼层、南北通透、带产权车位、精装修的稀缺户型。 9.5万那套，是临街、没电梯、户型奇葩、装修得全砸的老破小。 拿这两套房子比价格，就像拿保时捷和奥拓比谁跌得多，根本不讲道理。
中介跟我说实话：崇文门片区的真实跌幅在25%到30%左右，属于正常回调。 但这个数字，已经足够让那些2017年以后冲进去接盘的人坐不住了。
崇文门最贵的时候，房价里至少有一半是学区溢价。 崇文小学、广渠门中学，两所名校撑起了整个片区的房价。 家长们在2020年到2022年那会儿，为了一个入学名额，抢房抢到加价几十万都不眨眼。
但现在，多校划片政策一出，学区不再和房产证挂钩。 西城区更狠，2025年以后买的二手房要全部参与多校派位。 这意味着，花几百万买的“学区房”，可能连校门都摸不着。
没了学区这个最大的溢价点，老房子的价值直接被打回原形。 东花市北里一套64平的两居室，三年跌了188万。 法华南里一套47平一居室，成交价从540万跌到317万，跌幅超过四成。
家长们终于明白了一个道理：学区是租来的，只有房子是自己的。 但这句话反过来也成立——当学区没了，房子也就只剩下遮风挡雨的功能了。
我问了一个在国贸上班的95后姑娘，她年薪40万，预算600万，最后买了通州的次新房。 我问她为什么不去崇文门看看？ 她反问：“我图啥？ 图没电梯每天爬六楼？ 图小区里停不了车？ 图邻居大妈每天早上在楼下跳广场舞？ ”
这就是年轻人最真实的心态。 数据显示，95后购房者超过80%选择了次新房，宁愿去五环外住大户型，也不要二环里的老破小。 北礼士路70号院那套房子，房东首付要求高，直接吓跑了一大批刚需。
崇文门57平的“电梯老破小”，单价暴跌40%，就因为年轻人嫌居住环境差，根本没人愿意接盘。 中介跟我说，现在看房的主力军是35岁以上的中年家庭，年轻人连看都不看。 等他们老了，谁来当接盘侠？
另一个没人说的事实是：崇文门的业主正在集中抛售。 原因是啥？ 置换。 大量老业主想卖旧换新，把老破小挂出去，去抢丽泽商务区或者东坝那些品质更好的新房。
结果就是，同一栋楼的邻居们互相成了竞争对手。 你挂950万，我就挂930万；你降到900万，我就敢标880万。 越降越没人买，越没人买越降。
昌平的回龙观更惨。 融泽嘉园104平三居室，2021年最高卖到656万，今年9月成交价只剩322万，直接腰斩。 关键是，这个小区投资客占比超过40%，房价不涨了，所有人都想跑。 挂牌量比2023年翻了两倍多，形成了典型的踩踏效应。
北京还有个隐形炸弹——法拍房。 2024年全市法拍房数量激增24%，天宁寺东里一套47平的房子，法拍价比市价低了34%。 这些法拍房流到市场上，进一步拉低了周边的成交价。
说到这儿，你可能会觉得北京楼市彻底完了。 但事实没这么简单。
就在北七家房价跌到1.8万的同时，北京CBD核心区一块迷你地块，9月初拍出了8.1万的楼面价。 这是什么概念？ 意思就是开发商光拿地成本就8万多，卖出去至少10万起步。 说明资本对核心区的优质资产，依然咬着牙在抢。
这恰好印证了我全程观察到的规律：北京楼市正在经历一场残酷的分化。 西城区的学区房，挂牌均价依然稳稳站在12万。 新世界家园这种品质好、楼龄新的次新房，稳定在11.5到12.5万。 而那些没学区、没电梯、没品质的“三无”老破小，就是跌得最惨的那批。
有中介给我讲了一个细节：现在带客户看房，大家进门先看电梯，再看物业，最后才问这房子在哪个片区。 地段论，早就排到第三位了。
最后说说投资客。 这帮人是最精明的，也是最冷血的。
崇文门片区的老小区，租金这几年一直在往下掉。 一套500万的房子，月租金能租到多少？ 大概6000到8000块。 算下来年租金回报率不到2%，连银行存款利息都跑不赢。 更别提还得交物业费、维修费、空置期的损失。
投资客算了一笔账：与其把钱套在房子里等贬值，不如赶紧抛了去买理财。 于是，二手房的抛售量一下子就上来了。 特别是那些靠贷款买了好几套房的炒房客，每个月要还几万块利息，房价不涨就是亏钱。 大栅栏一套20平的平房，价格直接腰斩到200万，挂了半年都没卖出去。
炒房客老赵囤的什刹海平房，因为政策突变，每套亏了60万。 他跟我说了一句话，我记到现在：“以前觉得北京的房子是保险柜，打开一看，里面全是空气。 ”
我跑了三天崇文门，跟中介、业主、购房者聊了个遍。 最后发现，那些在网上嚷嚷“房价腰斩”的人，要么是卖房的在哭惨，要么是买房的在盼跌。 真正想买房的人，现在反而不急着出手了。
有人问我现在能不能买？ 我的回答是：如果你是为了住，看准了品质好的房子，现在议价空间确实大，可以谈个好价钱。 但如果你还想着“买房暴富”，趁早打消这个念头。
北京楼市已经不再是那个“闭眼买就能赚钱”的市场了。 泡沫挤完，剩下的才是真正的价值。
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